Thị trường bất động sản từ trước đến nay luôn được đánh giá là bến đỗ an toàn cho dòng tài chính. Trên thực tế, thay vì chọn những kênh đầu tư rủi ro; việc cho thuê, mua bán, giao dịch bất động sản,…Sẽ là những phương thức hữu ích giúp bạn có thêm nguồn thu nhập bền vững. Tuy nhiên, vì mang nhiều tính chất đặc trưng; nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức bất động sản căn bản; để tránh những tổn thất trong thị trường cạnh tranh hiện tại.
Nếu như bạn là một “tân binh” trên thị trường bất động sản; bạn muốn có thêm nhiều kiến thức để sẵn sàng cho những kế hoạch đầu tư thành công; bài viết sau đây là dành cho bạn!
Table of Contents
Khái niệm bất động sản căn bản
Bất động sản căn bản đề cập đến những tài sản, vật chất,… Có thể bao gồm đất đai, tòa nhà, quyền sở hữu không gian phía trên mặt đất và bên dưới mặt đất. Còn trong kinh doanh, bất động sản căn bản đề cập đến hoạt động xây dựng, mua và bán các loại bất động sản.
Theo đó, bất động sản cũng liên quan đến nhiều khía cạnh. Đồng thời chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Chẳng hạn bất động sản có thể thuộc quyền sở hữu của chính phủ; một tổ chức doanh nghiệp; hoặc bên tư nhân. Bất động sản cũng là một trong những nhân tố có tác động trực tiếp đến nền kinh tế. Thị trường bất động sản bao gồm người mua, người bán, những nhà đầu tư, nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản.
- Dịch vụ bất động sản: Dịch vụ bất động sản gồm những loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất. Chẳng hạn như môi giới, website bất động sản,…
- Cung bất động sản: Cung bất động sản có thể được hiểu là những dự án; lượng nhà đất cần bán hay cho thuê trên thị trường trong 1 thời điểm nhất định.
- Cầu bất động sản: Cầu bất động sản diễn tả nhu cầu cần mua; cần thuê nhà đất tại một thời điểm nhất định. Theo quy luật cung cầu, cầu càng nhiều thì lượng cung cũng sẽ càng lớn.
- Giá bất động sản: Giá bất động sản sẽ bao gồm 2 loại. Đó là giá thị trường (mức giá được hình thành dựa trên biến động thị trường như quy luật cung cầu; các yếu tố quản lý của nhà nước; sự thỏa thuận giữa người mua và người bán) và giá nhà nước (mức giá được ban hành bởi UBND tỉnh, thành phố; được thay đổi theo từng năm và làm cơ sở tính thuế trong chuyển nhượng nhà đất).
Đặc điểm của bất động sản căn bản
Bất động sản căn bản bao gồm những đặc điểm như sau:
Tính khan hiếm: Bất động sản mang tính chất khan hiếm là do diện tích bề mặt trái đất có hạn; tình trạng gia tăng dân số; tốc độ phát triển kinh tế thị trường,…. Và nó được thể hiện cụ thể khi bị giới hạn về diện tích đất đai, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Cũng chính vì đặc tính này, cũng như tính chất cố định của đất đai, nên bất động sản có tính cá biệt. Thậm chí nguồn cung đất đai ở một số khu vực trong thời điểm nhất định thường bị hạn chế.
Tính bền vững: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất. Là một tài nguyên thiên nhiên; đất đai chỉ sẽ bị hủy hoại bởi thiên tai: sạt lở, vùi lấp,…Hay các công trình kiến trúc được xây dựng sau một khoảng thời gian dài bị xuống cấp. Sau đó được cải tạo nâng cấp; và tiếp tục tồn tại hàng trăm năm thậm chí lâu hơn.
Tính bất động: Như đã đề cập, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và không thể di chuyển đến nơi khác. Bạn không thể cầm, nắm hay thực hiện những tác động khác. Đây chỉ là loại tài sản mà bạn chỉ có thể sở hữu; được quyền sử dụng và khai thác. Đồng thời, vị trí đất đai cũng sẽ gắn liền với điều kiện sinh thái và kinh tế tại khu vực đó. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất, giá đất,….
Tính không đồng nhất: Mỗi bất động sản lại thể hiện đặc điểm bên trong và tác động bên ngoài không giống nhau. Thậm chí ngay cả những bất động sản gần nhau; cũng sẽ có những mức giá khác nhau. Tùy vào trường hợp và mục đích bán; mục đích sử dụng (đất mặt đường, đất một mặt tiền, hai mặt tiền,…).
Ngoài ra, thị trường bất động sản tại các quốc gia cũng đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa. Trong đó, mỗi cấp độ phát triển của thị trường cũng sẽ trải qua 4 giai đoạn chính: phục hồi, mở rộng, tăng cung, suy thoái.
Nghiên cứu 9 mô hình bất động sản căn bản
Sau khi đã tìm hiểu rõ về khái niệm; cũng như đặc điểm của bất động sản căn bản. Hãy tiếp tục cùng chúng tôi nghiên cứu những ưu nhược điểm của 9 mô hình đầu tư bất động sản. Để có sự nhìn nhận tổng quan hơn; từ đó đưa ra cho mình sự lựa chọn thích hợp nhất.
Đầu tư đất nền
Ưu điểm
- Đây là một trong những loại hình đầu tư bất động sản căn bản được đánh giá là tiềm năng nhất hiện nay.
- Đất nền có khả năng sinh lời tốt; tính thanh khoản cao. Lợi nhuận có thể đạt gấp 4 – 5 lần so với lãi suất ngân hàng (trong 1 năm thường giao động từ 20% – 30%)
- Khả năng rớt giá thấp. Giá trị đất nền phụ thuộc nhiều vào vị trí, cơ sở hạ tầng khu vực,…
- Quỹ đất ngày càng khan hiếm (đặc biệt tại khu vực thành thị); tạo điều kiện cho đất nền phát triển mạnh mẽ.
Nhược điểm
- Dễ gặp rủi ro khi pháp lý tại một số khu vực chưa được làm rõ.
- Nhà đầu tư dễ bị “chôn vốn”; nếu không lựa chọn được khu đất nền có vị trí đẹp.
- Thị trường đất nền chỉ thực sự tăng trưởng khi nằm tại những khu vực đô thị phát triển, giao thông đồng bộ,…
- Đây sẽ là nhóm bất động sản chững lại nhanh nhất khi thị trường biến động.
Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển
Ưu điểm
- Là một trong những mô hình bất động sản căn bản; bất động sản nghỉ dưỡng ven biển sẽ giúp nhà đầu tư tránh được lạm phát; sự mất giá của đồng tiền.
- Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở; vừa có thể sử dụng để kinh doanh sinh lời.
- Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển mang tính đặc thù riêng biệt; từ đó sở hữu tiềm năng sinh lời lớn hơn các loại hình đầu tư bất động sản căn bản khác.
- Lợi nhuận kéo dài. Hiệu quả sinh lời đạt từ 8 – 14%; kéo dài từ 8 – 10 năm.
- Với ưu thế về tự nhiên, khí hậu ôn hòa, du lịch phát triển,…Việt Nam có điều kiện vô cùng tốt để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng trong hiện tại và tương lai.
Nhược điểm
- Đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn (nhất là những bất động sản có view biển); chi phí bảo trì dự án cao.
- Lợi nhuận còn phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch
- Thường gặp nhiều khó khăn trong vấn đề pháp lý.
Bất động sản nhà phố
Ưu điểm
- Giá trị sử dụng cao; khi vừa có thể dùng để ở, vừa sử dụng trong kinh doanh, đầu tư.
- Nhu cầu cao, tập trung chủ yếu ở những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố; khu vực có đông dân cư sinh sống.
- Mang về nguồn lợi nhuận bình ổn cho nhà đầu tư
- Pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đảm bảo hơn so với một số mô hình bất động sản căn bản khác (đất nền).
Nhược điểm
- Nguồn vốn đầu tư cao
- Diện tích xây dựng không quá lớn; gây khó khăn trong quá trình tách sổ, đứng tên riêng.
- Tính thanh khoản và lợi nhuận phụ thuộc vào những biến động thị trường. Nhà đầu tư khó tự điều chỉnh giá theo ý muốn.
Căn hộ chung cư
Ưu điểm
- Đối với căn hộ chung cư; nhà đầu tư được thanh toán một cách linh hoạt; thậm chí có thể trả góp thành nhiều đợt; được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất thấp.
- Nhu cầu sử dụng, thuê căn hộ chung cư ngày một lớn. Nhất là tại các khu trung tâm, thành phố.
- Đầu tư căn hộ chung cư mang về nguồn lợi nhuận nhanh chóng thông qua hình thức đầu tư “lướt sóng”.
- Tính thanh khoản tốt; khả năng sinh lời ổn định trong dài hạn.
Nhược điểm
- Hiện tại, có nhiều dự án chung cư bị “thổi phồng” giá do sức nóng của thị trường.
- Theo thời gian, giá trị của chung cư sẽ có chiều hướng đi xuống. Chu kỳ giá chỉ tăng nhẹ; ít xảy ra tình trạng tăng vọt.
- Nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng; tìm hiểu rõ về thị trường; dự án trước khi quyết định “xuống tiền”.
Đất xây nhà xưởng
Ưu điểm
- Trong bối cảnh nguồn vốn FDI vào thị trường Việt ngày càng lớn; giá đất công nghiệp cũng ngày càng tăng cao.
- Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng được đánh giá cao hơn những loại hình khác.
Nhược điểm
- Đầu tư vào đất xây nhà xưởng mang lại nguồn lợi nhuận lớn. Tuy nhiên thời gian thu hồi vốn chậm (có thể mất đến 10 năm mới có thể thu hồi nguồn vốn).
- Khó tìm được những quỹ đất có diện tích lớn
- Thủ tục, giấy tờ pháp lý thường khó khăn
Đầu tư bất động sản shophouse
Ưu điểm
- Shophouse còn được gọi là nhà phố thương mại. Chính vì vậy đây là loại hình đầu tư mang lại giá trị thương mại cao.
- Tính thanh khoản tốt
- Doanh thu từ việc cho thuê cao và thời gian thu lợi nhuận lâu dài (tỉ lệ khai thác, cho thuê của các căn shophouse được thống kê lên tới khoản 8 – 12%/năm).
- Nguồn cung khá khan hiếm (chỉ chiếm từ 3 – 5%).
Nhược điểm
- Sở hữu mức giá cao hơn so với những căn hộ thông thường. Vậy nên đầu tư vào shophouse cần có nguồn vốn lớn.
- Thời gian sở hữu shophouse được gia hạn trong khoảng 50 năm.
Đầu tư căn hộ Officetel
Ưu điểm
- Sở hữu diện tích vừa đủ (giao động trong khoảng 25 – 50m2); vậy nên giá bán của các căn hộ officetel cũng sẽ không quá thấp hoặc không quá cao.
- Giá cho thuê cao hơn so với các loại căn hộ thông thường khác; từ đó mang về nguồn lợi nhuận hấp dẫn hơn.
- Được phép sử dụng địa chỉ và đăng ký thành lập doanh nghiệp
- Được phép sử dụng bản tên công ty trước căn hộ và lễ tân.
Nhược điểm
- Với diện tích khá khiêm tốn; căn hộ officetel sẽ không là sự lựa chọn phù hợp đối với những cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
- Tương tự như shophouse, những căn hộ officetel cũng sẽ được gia hạn thời gian sở hữu trong 50 năm.
- Thêm vào đó, chi phí vận hành officetel cũng sẽ cao hơn những căn hộ khác.
Mô hình đầu tư phòng trọ, nhà trọ cho thuê
Ưu điểm
- Nguồn cầu lớn, nhất là tại những khu vực trung tâm; những thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM.
- Mang lại nguồn doanh thu ổn định mỗi tháng. Đồng thời cũng ít phải chịu ảnh hưởng của biến động thị trường; như một số mô hình bất động sản căn bản khác.
- Ngoài nguồn lợi nhuận hàng tháng; phòng trọ cho thuê vẫn có tiềm năng gia tăng giá trị mạnh mẽ trong tương lai.
Nhược điểm
- Hệ thống an ninh khác phức tạp và khó kiểm soát; dễ sinh ra những tệ nạn xã hội,…
- Người đầu tư phải chịu đóng thuế 10% doanh thu. Bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân, 5% doanh thu
- Khả năng sinh lời không cao.
- Chi phí bảo trì phòng trọ khá lớn.
- Nhà đầu tư mất thời gian để thu lại tiền. Thêm vào đó còn có khả năng bị quỵt tiền, gây thất thu,…
Mô hình bất động sản hoa viên nghĩa trang
Ưu điểm
- Lợi nhuận lớn, có những dự án lợi nhuận lên đến 10 – 100%
- Không bị ảnh hưởng bởi biến động chu kỳ bất động sản
- Nhu cầu không đổi trong khi nguồn cung tương đối thấp
- Nguồn vốn vừa phải và sản phẩm đa dạng
- Thông thường sẽ được các chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản
- Cơ chế thoáng, pháp lý an toàn
Nhược điểm
- Đối với dạng mô hình bất động sản căn bản này; rủi ro rất thấp hoặc hầu như không có
- Chịu ảnh hưởng bởi các chính sách quy hoạch của nhà nước
- Tâm lý nhà đầu tư Việt còn khá ngần ngại trong mô hình đầu tư hoa viên nghĩa trang.
Tổng kết
Trên đây là bài viết “ 3 phút trang bị kiến thức bất động sản căn bản cho người mới”. Mong rằng qua những chia sẻ trên; bạn đã có thêm thật nhiều kiến thức cho hành trang đầu tư bất động sản của bản thân. Hy vọng rằng bạn đã có thể lựa chọn cho mình một hình thức đầu tư phù hợp với điều kiện tài chính và định hướng tương lai. Hãy theo dõi chúng tôi thường xuyên hơn để liên tục cập nhật những tin tức hữu ích, hấp dẫn về thị trường bất động sản nhé!